Auteur/autrice : Claire Fichaux

Résumé de l’affaire CCass 10.07.2025

Un couple fait installer une pompe à chaleur dans leur maison par une entreprise assurée en responsabilité décennale. L’équipement présente rapidement de graves dysfonctionnements. Les clients réclament alors le remboursement et des dommages et intérêts. Leurs héritiers poursuivent la procédure et tentent d’engager la garantie décennale du professionnel, en affirmant que les désordres relèvent de l’article 1792 du Code civil.

Les juridictions rejettent cette demande.
La Cour de Cassation confirme la cour d’Appel et juge que les travaux sur le bâti étant minimes, l’équipement installé ne constitue pas un « ouvrage » au sens des articles 1792 et suivants du code civil. En conséquence, l’assurance décennale — ni même la garantie biennale — ne peut être mobilisée.
Seule la responsabilité contractuelle de l’installateur peut être engagée.

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Portée juridique

L’arrêt confirme un retour à la jurisprudence classique :

• Les équipements d’origine du bâtiment entrent dans le champ des garanties légales (décennale ou biennale).
• Les équipements ajoutés ou remplacés n’y entrent pas, sauf s’ils constituent en eux-mêmes un véritable « ouvrage » au sens de l’article 1792 et s. du code civil, ce qui demeure exceptionnel.

Cette décision écarte les évolutions jurisprudentielles de 2017 et 2022, qui avaient admis la garantie décennale pour certains équipements ajoutés devenus défectueux.

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Conséquences pratiques

• Assurance : L’installation d’une pompe à chaleur sur un bâtiment existant n’est généralement pas couverte par la garantie décennale. Les sinistres relèvent alors de l’assurance habitation du propriétaire ou de la garantie facultative de l’entreprise;
• Revente : Lors de la revente d’un bien dans les dix ans suivant ce type de travaux, le notaire n’a pas à vérifier l’existence d’une assurance décennale, ces installations ne relevant pas de ce régime.

Une nouvelle décision de la Cour de cassation du 6 novembre 2025 rappelle une règle essentielle :
L’assemblée générale ne peut voter que sur ce qui est précisément inscrit à l’ordre du jour.

Les faits

Lors d’une AG, les copropriétaires ont désigné un syndic pour 5 mois, alors que le projet de résolution envoyé avec la convocation indiquait clairement une durée de 12 mois.

Certains copropriétaires ont contesté cette décision en justice.

Ce qu’a décidé la Cour de cassation

La Cour a annulé la résolution.
Pourquoi ?
Parce que modifier en AG la durée du mandat du syndic revient à changer un élément essentiel du projet de résolution inscrit à l’ordre du jour.

La résolution est nulle si la durée votée n’est pas celle annoncée dans la convocation.

Pourquoi cette règle ?

Parce que l’ordre du jour doit être clair, précis et complet, sous peine de nullité.
Cela permet :

• aux copropriétaires de voter en connaissance de cause ;
• aux absents ou à ceux qui votent par correspondance d’être pleinement informés ;
• d’assurer une mise en concurrence transparente des contrats de syndic (principe issu de la loi ALUR).

La durée du mandat est un élément essentiel : elle influence le coût global, les conditions de gestion et le choix du prestataire.

Peut-on amender une résolution en AG ?

Oui… mais seulement si cela ne change pas le sens du projet de résolution.
Ici, passer de 12 mois à 5 mois n’est pas un simple ajustement : c’est une modification substantielle du contrat.